Immobilien realistisch rechnen

Entscheidung

Immobilie kaufen oder mieten: eine faire Vergleichsrechnung

Ein verbreiteter Fehler im Vergleich ist, die Monatsrate mit der Miete gleichzusetzen. Die Rate enthält Tilgung, und Tilgung ist Vermögensaufbau, kein Aufwand. Umgekehrt fehlen in der Rate Kosten, die Mieter nicht tragen.

Fair wird der Vergleich, wenn Sie die tatsächlichen Kosten beider Wege gegenüberstellen. Beim Eigentum sind das Zinsen, Instandhaltung, nicht umlagefähige Nebenkosten, die auf die Haltedauer verteilten Kaufnebenkosten und der entgangene Ertrag auf das eingesetzte Eigenkapital. Beim Mieten sind es Kaltmiete und künftige Mieterhöhungen. Der Mietvorteil entsteht allerdings nur, wenn Eigenkapital und Differenzbetrag tatsächlich angelegt werden, etwa in einem breit gestreuten ETF.

Der Kaufpreisfaktor als erste Orientierung

Teilen Sie den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete einer vergleichbaren Wohnung. Angenommen, eine Wohnung kostet 300.000 Euro und würde für 1.000 Euro kalt im Monat vermietet: Der Faktor beträgt 25 (300.000 ÷ 12.000). Je höher der Faktor, desto teurer ist Eigentum im Verhältnis zur Miete und desto stärker muss der Kauf über Nutzung, Sicherheit oder langfristige Wertentwicklung überzeugen.

Der zweite Hebel ist die Haltedauer. Grunderwerbsteuer, Notar und gegebenenfalls Makler sind beim Kauf sofort fällig; bei einem Verkauf nach wenigen Jahren verteilen sie sich auf eine kurze Nutzungszeit. Mit dem Rechner lassen sich Finanzierung und Szenarien durchspielen.

Kosten

Kaufnebenkosten: Was zum Kaufpreis hinzukommt

Zum Kaufpreis kommen einmalige Kosten, die sich nach Bundesland und Vertragsgestaltung unterscheiden. Die Grunderwerbsteuer legt jedes Bundesland selbst fest; sie liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. Für Notar und Grundbuch fallen zusammen grob 1,5 bis 2 Prozent an. Eine Maklerprovision kommt nur hinzu, wenn ein Makler beteiligt ist; bei Wohnungen und Einfamilienhäusern darf der private Käufer seit Dezember 2020 höchstens die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Die Prozentsätze im Beispiel sind Annahmen. Allein die Grunderwerbsteuer liegt bei diesem Kaufpreis je nach Bundesland zwischen 14.000 und 26.000 Euro; ohne Makler sänke der Kapitalbedarf im Beispiel auf 428.000 Euro.

Banken beleihen in der Regel den Wert der Immobilie, nicht die Nebenkosten. Als Faustregel gilt deshalb, die Kaufnebenkosten möglichst aus Eigenkapital zu zahlen. Eine Finanzierung darüber hinaus ist teils möglich, erhöht aber das Risiko und oft auch den Zins.

Finanzierung

Baufinanzierung: Zinsbindung, Tilgung und Anschlussfinanzierung

Üblich ist in Deutschland das Annuitätendarlehen. Die monatliche Rate bleibt während der Sollzinsbindung gleich, ihre Zusammensetzung ändert sich: Mit jeder Zahlung sinkt die Restschuld und damit der Zinsanteil, der Tilgungsanteil wächst.

• Eigenkapital senkt Darlehensbetrag und Beleihungsauslauf; ein höherer Anteil führt oft zu günstigeren Konditionen.
• Anfängliche Tilgung ist der Prozentsatz des Darlehens, der im ersten Jahr zurückgezahlt wird. Je höher sie ist, desto schneller sinkt die Restschuld.
• Sondertilgungen sind vertraglich vereinbarte Extrazahlungen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, etwa aus Bonus oder Erbschaft.
• Anschlussfinanzierung: Nach der Zinsbindung wird die Restschuld zu dann geltenden Konditionen weiterfinanziert, bei der bisherigen oder einer anderen Bank. Ein Forward-Darlehen sichert Konditionen gegen Aufschlag im Voraus.
• Kündigungsrecht: Bei Zinsbindungen über zehn Jahre können Sie das Darlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen.

Das Zinsänderungsrisiko konzentriert sich also auf das Ende der Zinsbindung. Eine längere Bindung verschiebt es, kostet aber meist einen Zinsaufschlag; eine höhere Tilgung verkleinert die Restschuld, auf die ein neuer Zins wirkt.

Wohnungseigentum

Eigentumswohnung: Hausgeld und Instandhaltungsrücklage verstehen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Über das monatliche Hausgeld tragen alle Eigentümer die gemeinsamen Kosten: Verwaltung, Versicherungen, Hausmeister, Gemeinschaftsstrom, häufig Heizung und Wasser sowie die Zuführung zur Rücklage.

Diese Instandhaltungsrücklage, im Gesetz seit 2020 Erhaltungsrücklage genannt, finanziert größere Arbeiten an Dach, Fassade, Heizung oder Aufzug. Reicht sie für eine beschlossene Maßnahme nicht aus, wird eine Sonderumlage fällig, die jeder Eigentümer anteilig zahlen muss, unabhängig davon, ob sie gerade ins eigene Budget passt. Beschlüsse der Eigentümerversammlung über notwendige Erhaltungsmaßnahmen binden dabei alle Eigentümer, auch diejenigen, die dagegen gestimmt haben.

Diese Unterlagen vor dem Kauf prüfen

• Protokolle der Eigentümerversammlungen und Beschluss-Sammlung der vergangenen Jahre: Welche Schäden, Konflikte und geplanten Maßnahmen gibt es?
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung: Wie hoch ist das Hausgeld, und wie hat es sich entwickelt?
• Stand der Rücklage im Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes.
• Teilungserklärung: Was ist Sondereigentum, was Gemeinschaftseigentum, und welche Nutzungsregeln gelten?

Bei Vermietung lässt sich nur ein Teil des Hausgelds als Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Verwaltungskosten und Rücklage bleiben beim Eigentümer und gehören in jede Renditerechnung.

Vermietung

Immobilie als Kapitalanlage: Mietrendite, AfA und Steuern

Die Bruttomietrendite teilt die Jahreskaltmiete durch den Kaufpreis. Sie ist schnell berechnet, aber geschönt. Die Nettomietrendite zieht nicht umlagefähige Kosten wie Verwaltung, Instandhaltung und Mietausfall ab und bezieht die Kaufnebenkosten ein.

Abschreibung und Steuern

Mieteinnahmen werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (Anlage V). Abziehen lassen sich Werbungskosten wie Schuldzinsen (nicht die Tilgung), Verwaltungs- und Erhaltungskosten sowie die Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude, nicht auf den Grund und Boden. Die lineare AfA für Wohngebäude beträgt 2 Prozent pro Jahr bei Baujahr 1925 bis 2022, 2,5 Prozent bei Baujahr vor 1925 und 3 Prozent bei Fertigstellung ab 2023.

Angenommen, auf das Gebäude entfallen 240.000 Euro der Anschaffungskosten: Bei 2 Prozent AfA sind das 4.800 Euro Werbungskosten pro Jahr. Ein späterer Verkauf ist privat steuerfrei, wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (Spekulationsfrist). Weitere Grundlagen finden Sie im Bereich Steuern.

Streuung

Klumpenrisiko und Alternativen: Immobilienfonds, REITs und Immobilien-ETFs

Eine Immobilie bündelt oft einen großen Teil des Vermögens in einem Objekt an einem Ort, häufig zusätzlich mit einem hohen Kredit. Dieses Klumpenrisiko zeigt sich, wenn die Region an Attraktivität verliert, teure Sanierungen anstehen oder Mieter ausfallen. Hinzu kommt die Illiquidität: Ein Verkauf dauert Monate, kostet Geld und fällt in schwachen Marktphasen ungünstig aus. Wer während der Zinsbindung verkauft, zahlt oft zusätzlich eine Vorfälligkeitsentschädigung.

• Offene Immobilienfonds sind Sondervermögen, die in viele Gebäude investieren. Die Anteilspreise beruhen auf Gutachterwerten; für die Rückgabe gelten gesetzliche Mindesthalte- und Kündigungsfristen, in Krisen kann die Rücknahme ausgesetzt werden.
• REITs sind börsennotierte Immobiliengesellschaften mit besonderem Steuerstatus in ihrem Sitzland. Sie sind börsentäglich handelbar, schwanken aber wie Aktien.
• Immobilien-ETFs bilden Indizes börsennotierter Immobiliengesellschaften und REITs ab. Sie streuen breit, tragen aber Aktienmarkt- und Zinsrisiken.

Die Teilfreistellung von 60 Prozent, bei Schwerpunkt auf Auslandsimmobilien 80 Prozent, gilt nur für Fonds, die steuerlich als Immobilienfonds eingestuft sind, typischerweise offene Immobilienfonds. Viele Immobilien-ETFs auf REITs und Immobilienaktien erfüllen diese Voraussetzung nicht; welche Teilfreistellung gilt, steht in den Fondsunterlagen. Wie sich Immobilien in eine breit gestreute Vermögensaufteilung einfügen, zeigt der Bereich Investieren.